2025-04-06 16:00 来源：本站编辑
温哥华建造了大量的住房，但房价并没有下降。经济学家认为，目前的形势是不会下降的，除非政府改弦易辙，制定出旨在缓慢扭转局面的政策。
有一种常见的说法是，如果温哥华大幅增加新住房供应，房价就会下降。从理论上讲，问题在于温哥华的建筑数量还不够。但经济学家保罗·博德里和杰里米·克罗尼克说，情况并非如此。他们刚刚为C.D.豪研究所发表了一篇题为《让加拿大的住房更便宜：需要更多的大城市》的论文。
与其他国家相比，加拿大的住房建设记录高于平均水平。加拿大的人均住房投资远远高于经济合作与发展组织（oecd）的其他成员国，如美国、澳大利亚和新西兰。然而，尽管有了资金和资源的产出，房价却只涨不跌。
报告称：“与这些国家相比，我们的投资率一直很高，但我们的房价涨幅却更高。”“我们的主要观点是，只关注主要城市增加住房供应不太可能改善大城市地区的负担能力。相反，这可能会导致大城市人口增加，房价上涨或保持不变。”
他们并不是反对在大城市增加住房供应。但如果目标是负担得起，那么仅仅依靠在加拿大最大的城市集中更多的住房并不是解决办法。
“当你增加大城市的人口密度时，大城市里只会有更多的人，而不是更便宜的住房，”卑诗大学温哥华经济学院的博德里教授在接受采访时说。
“尤其是对加拿大这样一个空间很大的国家来说，在一个人口非常密集的城市里，我们有很多空间，却让每个人都挤在一起，这有点疯狂，”博德里教授说。
他说，这个想法是通过基础设施建设，使城市人口达到150万或200万左右。
博德里补充说，要推动这些二级市场的增长，需要三级政府之间的合作，而最大的吸引力将是就业。例如，卡尔加里正慢慢成为一个主要城市，因为它有工作和负担得起的住房。
但是，当我们在房地产领域投入如此之多的时候，要扩大就业市场并不容易。对加拿大人来说，房地产投资的激励作用比其他大多数国家都要大。
“我想说，一些更具创业精神的人才被投入到加拿大的住房中，因为这是最好的选择。这并不是一个把我们所有的人才都投入其中的好地方，”博德里说。
经济学家大卫·瓦特（David Watt）最近为《环球邮报》（Globe and Mail）准备了一张图表，总结了全国对房地产投资的痴迷，损害了其他类型的投资和生产率。经合组织的数据显示，加拿大在住宅投资和工业设计、发明和新技术等知识产权产品投资方面处于领先地位。作为固定资本形成总额的一部分，加拿大的住宅投资比IPP高出近26%，紧随其后的是墨西哥，为22%。相比之下，新西兰的住宅投资高出17.3%，英国仅略高一点，为2.2%，而美国则相反，IPP投资高出8.1%。美国人经历了房地产市场的崩溃，但他们也刺激了对知识产权的投资。瑞士、瑞典、日本和韩国对IPP的投资也超过了对住宅的投资。
“当我们在住房方面投资过度，而在知识产权产品方面投资不足时，我们为什么会对生产率面临的挑战感到惊讶？”瓦特问道。去年之前，他一直是加拿大汇丰银行（HSBC Bank Canada）的首席经济学家。他是瓦特战略经济顾问公司的创始人。
“我们建了很多楼，也消耗了很多资源，但最终我们还是无法满足住房需求，”瓦特说。他认为，问题的部分原因在于共管公寓市场的预售融资。
预售房市场不是对终端用户的需求做出反应，而是对投资预售房的投资者的需求做出反应。这些资金用于建设，投资者从不断上涨的房价中获益。但投资者青睐的公寓都是小户型，适合出租。
“没人想住在狗窝大小的共管公寓里，”瓦特说。他住在多伦多。去年，多伦多的新共管公寓已经空置了好几个月。
“我们建了很多房子，但无法满足需求。现在，我们看到了发生的蠢事。那是一辆缓慢行驶的火车残骸。几年前你就能看到。我们什么都没做，因为这似乎从来都不是问题。现在它成了一个问题。嗯，你知道吗？解决方案需要数年时间，而且会很困难。
“消费者和住宅房地产成为关键的驱动因素，我们一直无法摆脱这一点。”
bc省商业委员会（Business Council of bc）政策副总裁、加拿大央行（Bank of Canada）前高级经济学家大卫•威廉姆斯（David Williams）表示，部分问题在于，投资房地产的动机超过了收入增长。例如，如果一个人赚得多，他的税率就会更高。然而，自有住房的税收负担更少，积累财富的机会更大。难怪当大流行期间利率下降时，消费者承担了历史上最高水平的抵押贷款债务。威廉姆斯说，抵押贷款债务从1.6万亿美元左右增加到2.1万亿美元。但住房供应不可能跟上，因此转售房屋的有限供应价格飙升。
他说，经过人口调整后的经济在过去十年里几乎没有什么增长。
他说：“由于按揭信贷的繁荣已经持续了很长一段时间，我们扩大了住房金融体系。这意味着我们的房子在升值。人们已经准备好接受加拿大的低生产率增长，因为他们的个人财富正在增加，因为他们现有的房地产。
“我们是世界上负债最多的国家，这并不是巧合。我们用这些资产借的钱最多。因此，这些资产当然更加昂贵。”
历史上的高人口增长加剧了压力，捐卵联系仅2023年就增加了130万人口。
“我认为联邦政策并没有太大帮助。它非常有利于需求，特别是通过促进抵押贷款的印刷。而且，如果你的联邦政策是这样做的，那么通过增加人口，你就不会有便宜的住房。各省和市政当局对此几乎无能为力。”
