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有一个关于开发的神话是这样的：当开发商提出一个新项目，当地政府通过分区和土地使用决策批准或否决该项目时，开发就会发生。在这种模式下，地方政府是发展的被动接受者，在提供什么样的发展以及它是否满足社区的需求方面几乎没有投入。

更不幸的是，地方政府自己也相信这个神话。长期以来，我们的市县接受了这种被动的角色。这通常会导致我们需要构建的和我们实际构建的不匹配。它不应该是这样的——也不必是这样。

地方政府不必依赖简单的“是”或“否”的发展规划决策。相反，他们可以部署许多工具来带来社区实际需要的投资和再投资。例如，他们可以主动将指定的增长区域重新划分为混合用途。他们可以向愿意着手大型项目的开发商提供减税，并承担相应的基础设施改善工作。他们可以要求（并提供激励措施）负担得起的住房和绿色建筑标准。此外，按照霍华德县和安妮阿伦德尔县的做法，他们可以利用自己的采购流程和马里兰州经济发展公司等合作伙伴，为开发具有远见和满足当地需求的县拥有的设施征求并优先考虑投标。

通过这种方式，政府可以将发展导向那些最需要振兴的地区，并拥有适应新增长的基础设施能力。想想那些垂死的购物中心的潜力吧。他们已经拥有基础设施的骨架，如道路、交通和公用事业，但他们闲置多年，渴望真正的领导，以促进再投资和重新构想。在这些地方，我们可以在不过度拥挤的情况下提高密度，在不取代社区的情况下提供经济适用房，并创造美丽、充满活力和完整的社区。

这种方法并不容易。它需要领导力、清晰的愿景和参与艰苦规划工作的意愿。这意味着设定明确的目标，与开发人员沟通这些目标，并征求推进这些目标的建议。

在巴尔的摩县，地方政府采取积极主动的做法尤为重要，因为这里的可开发绿地正在耗尽。多年来，该县允许沿商业走廊和未开发土地进行低密度扩张，因为它有足够的空间这样做。这创造了轻松的“增长”，同时为政府带来了收入，为投资者带来了回报，但这并不是有益于社会的明智增长。老旧的、苦苦挣扎的地区就这样衰败下去，社区开始相信，“发展”意味着另一个商业街和大片的停车场，而不尊重当地的历史、文化和绿地。现在是采用新方法的时候了，利用这些新工具来造福整个社区。

如果使用得当，这些工具会产生有意的、计划良好的增长，对开发人员和社区都有好处。这不是一场零和游戏——地方政府可以引导市场力量，使其与公众利益保持一致，以实现住房和发展目标。这样做，政府将比单独通过公共支出获得更大的回报，同时将纳税人的风险降至最低。

最终，我们必须停止等待开发“发生”。我们必须从“在我家后院”的心态转变为“请在这里建设”。地方政府有能力塑造未来。是时候结束“是/否”的神话，开始领导了。

尼克·斯图尔特（nick.stewart@wethepeoplebaltco.com）是律师事务所Duane Morris LLP的合伙人，也是善治倡导组织We the People - Baltimore County的联合创始人。汤姆·科尔（tom@pwrjmaryland.com）是佩里·雅各布森律师事务所的律师。