2025-01-21 12:00 来源：本站编辑
在加拿大各地，对租赁住房的需求正在加剧。对租金的空前需求是几个因素的结果，包括加拿大的人口增长、持续的通货膨胀、对现有租赁库存的限制以及与建造新公寓大楼有关的障碍。
到2023年中期，加拿大人口超过4000万。目前，世界银行估计人口为4130万人，预计到2040年将达到4480万人。
这种人口增长的最大驱动力被描述为“移民增长”，或者更简单地说，移民。因此，对住房的需求-特别是新加拿大人的租赁住房-增加了，预计将继续增长。
对许多加拿大人来说，拥有住房仍然遥不可及。加拿大皇家银行（RBC）的一份报告发现，由于通胀和工资停滞，68%的加拿大家庭无力买房。
通货膨胀和工资停滞共同创造了对租赁住房的需求。诺贝尔经济学奖得主米尔顿·弗里德曼曾将通货膨胀描述为“没有立法的税收”。工资停滞是由于工资和通货膨胀不同步而导致工资落后于通货膨胀的现象。
我最近的研究表明，确实有三分之二的加拿大人处于负担不起的住房状况，这使得众所周知的拥有住房的梦想不太可能实现——或者至少大大推迟了。
不足为奇的是，在过去五年中，加拿大的住房拥有率从68.5%下降到66.2%，预计这种下降将继续下去。
这种下降趋势凸显了人们越来越依赖租赁住房作为另一种选择，但目前的租赁市场还无法满足需求。
解决加拿大住房危机的办法并不像建造新的出租房那么简单。正如我之前的工作所显示的，加拿大几乎一半的出租房产（1,026,020套）建于1960年至1979年之间。
换句话说，加拿大80%以上的出租物业是在2000年以前建造的。这些老旧的单元仍然是租赁市场的支柱，但许多单元需要进行现代化改造才能保持活力。
虽然政策制定者和房地产行业传统上关注的是新建房产，但与新建房产一样，维护和保护旧房产也应该得到同等的关注。
建设新的租赁物业和保护现有物业的双重挑战要求房地产行业和政府采取双重重点，既要开发新的租赁物业，又要升级现有的租赁物业。
为了有效规划和管理租赁市场现有和即将面临的挑战，私营部门和政府都需要专注于长期投资。
长期博弈将为社会和企业创造最大的价值。在房地产领域，这包括有意识地、有意识地致力于创新，比如改造和能效升级。要做到这一点，需要将思维从财政年度转变为几十年。
对于租赁物业经营者来说，这个过程始于投资现有物业。金融化的经营者——那些管理成熟、利用多种资金来源并在不同地区开展业务的经营者——也许是最适合做到这一点的。他们有足够的资金和规模来升级和现代化现有的租赁，确保他们能够满足现在和未来的租赁需求。
随着行业规模和范围的扩大，金融化是一个自然的发展过程。在房地产领域，金融化运营商规模大、技术成熟，而且往往是证券化的，这意味着资产被集中在一起，变成了面向投资者的金融产品。
除了财务和运营能力之外，金融化的运营商对股东以外的各种利益相关者负有更广泛的责任。新的研究表明，金融化的公司有深刻的环境、社会和公司治理承诺，强调其他利益相关者，如租房者和整个社会。
当然，对房地产行业来说，投资新的房地产建设也很重要，以帮助应对不断加剧的租房需求。然而，增加租赁范围是复杂的，官僚主义的，往往没有解决经济适用房的解决方案。
材料的成本推动型通胀——当投入成本推高最终产品价格时——使得新建房屋比经济适用房更具吸引力。成本推动型通货膨胀导致物价上涨。然而，在租赁方面，“建任何东西都能帮助一切”。
联邦政府投资15亿美元购买现有公寓楼，以保护和维护可负担的租赁单元，这是朝着正确方向迈出的重要一步，但这还不够。
政府和房地产行业之间的合作需要产生更深层次的影响。虽然保护现有租赁物业的重要性是众所周知的，但迄今为止，加拿大只有一个可负担性计划，用于老化和现有库存。
为了产生重大影响，需要为运营商制定更多的计划和激励措施，特别是那些资金充足且具备大规模变革能力的运营商。
私人和公共参与者需要合作制定和参与降低成本的举措，优先考虑可负担的租赁住房，并为加拿大的长期利益和可持续性保护现有的租赁存量。
