2024-11-16 18:40 来源：本站编辑
罗比·塞奎拉| Stateline.org
在美国选民下个月将考虑的众多投票问题中，住房专家正在密切关注加州和一个被称为33号提案的问题。33号提案提议废除该州对当地租金管制的限制。
如果获得通过，该法案将赋予地方政府制定或修改租金管制法律的权力。对于倡议者来说，通过第33号提案将是正面解决加州住房危机的关键机会。对房地产行业来说，击败第33号提案意味着在这个为企业房东赚了数十亿美元的市场上维持现状。
虽然租金管制——限制租金上涨——为租户提供了救济，但一些经济学家认为，存在重大的权衡：租金管制政策可能导致未受控制的单元租金上涨，降低房东维持单元的动力，抑制新租赁住房的创造——加剧可负担住房的短缺。
根据全国低收入住房联盟（National Low Income Housing Coalition）的数据，自2021年1月以来，全国各州和地方已经实施了300多项新的租户保护措施。全国低收入住房联盟是一个推动住房负担能力的非营利组织。
一些住房倡导者认为，如果加州人批准投票问题，其他州可能会效仿，在未来几年扩大租金管制，以防止大幅涨价迫使中低收入租户撤离。
如果投票倡议获得通过，它可能会“在全国范围内产生反响”，自由倾向倡导组织“投票倡议战略中心”（ballot initiative Strategy Center）的执行主任克里斯·梅洛迪·菲尔兹·菲格雷多（Chris Melody Fields Figueredo）说。“自疫情以来，在选民手中，租房者保护措施已显示出（获得通过的）可能性。”
租金管制在加州有着悠久的历史。1995年之前，只要房东仍能获得合理的经济回报，地方政府就被允许实施租金管制。
但那一年，在房地产业的支持下，立法者通过了《科斯塔-霍金斯租赁法案》（Costa-Hawkins Rental Act）。它实施了新的规定：对共管公寓和单户住宅不实行租金管制，对1995年以后建成的房产不实行租金管制。
在2018年和2020年，选民都否决了类似于第33号提案的废除科斯塔-霍金斯法案的措施。今年，在这个问题上，双方的游说者都向33号提案的竞选活动投入了大量资金，这引起了全国住房倡导者和房东行业团体的关注。
据《洛杉矶时报》报道，由艾滋病保健基金会领导的33号提案的支持者已经筹集了近4000万美元；以加州公寓协会问题委员会（California Apartment Association Issues Committee）为首的反对者已经筹集了大约7500万美元来击败它。
自该措施于2020年被否决以来，住房政策发生了很大变化。
根据哈佛大学住房研究联合中心的数据，自2019冠状病毒病大流行以来，经济适用房的短缺加剧，全国租金价格上涨了26%。根据全国低收入住房联盟（National Low Income Housing Coalition）的数据，美国目前需要700多万套住房给极低收入的租房者。2019年至2022年间，这类住房的短缺增加了近50万套。
“这让数百万美国人被迫在支付房租和支付食物和救生药物等基本必需品之间做出选择，”健康公平政策与倡导诊所主任、乔治华盛顿大学法学院临床法学副教授艾米丽·本弗（Emily Benfer）说。
“这已经成为一个影响各个政治派别的人的问题，”本弗说。
加州受到的冲击尤其严重：加州公共政策研究所（Public Policy Institute of California）的数据显示，该州44%的家庭是租房者，这一比例仅次于纽约州。
根据Stateline最近的一项分析，56%的加州租户将至少30%的收入用于住房，这种情况被称为“成本负担”。这是全国第五高的比率。
尽管2019年的一项法律限制了全州房东每年可以增加多少租金——对于大多数公寓和至少15年的房屋，一年的上限不超过10%——但加州的租金继续飙升，远远超过了租房者的工资。
近年来的民意调查显示，全国选民越来越重视住房负担能力和租户保护。民主党总统候选人卡玛拉·哈里斯在竞选中谈到了房租管制，拜登政府今年夏天提出了一项计划，在两年内限制全国房租上涨。
然而，一些经济学家说，房租管制是一个坏主意，因为它可能加剧住房危机。
“房租管制几乎和工具箱里的任何经济政策一样不光彩。哈佛大学教授、曾在奥巴马政府担任首席经济学家的杰森·福尔曼（Jason Furman）在7月份接受《华盛顿邮报》采访时表示：“我们恢复和扩大该计划的想法最终将使我们的住房供应问题变得更糟，而不是更好。”
全国公寓协会（National Apartment Association）是一个游说团体，代表着全球1,200多万套公寓的业主。该协会表示，租金管制措施抑制了开发商建造新公寓的积极性。
该集团在其网站上表示：“由于几乎没有盈利能力，投资者将把资金转移到其他不受租金管制的司法管辖区。”“实际上，这些政策通过迫使一个不断壮大的社区竞争更少的住房单元，从而提高了所有住房的成本。”该组织拒绝接受Stateline的采访。
亚历山德拉·阿尔瓦拉多（Alexandra Alvarado）是美国公寓业主协会（American Apartment Owners Association）的营销和教育主管，该协会是一个帮助房东进行租户筛选和其他服务的行业组织，她说，加州的小夫妻房东——在租房者和公司房东之间的拉锯战中经常被忽视的群体——无法弥补租金管制可能造成的损失，不像财务健康的公司房东。
“夫妻店房东通常不会像公司房东那样频繁地提高租金，但租金管制迫使他们不断提高租金，否则就有落后的风险，尤其是在房客搬走的时候，”她在接受采访时说。
除了加州的措施，加州的两个城市——伯克利和旧金山——也在投票中提出了经济适用房措施。伯克利市议会支持的一项提案将把年租金涨幅限制在5%以内，并取消一些租金管制豁免，而旧金山则将通过简化许可程序来加快经济适用房项目的发展。
房东团体在伯克利提出了一项与之竞争的提案，该提案将扩大租金管制豁免范围，代表租户将部分城市收入直接交给业主，并限制该市租金监督委员会的权力。
加州公寓协会（California Apartment Association）坚持认为，租金管制降低了开发商建造新公寓的动力。该组织认为，租金管制可能导致影子市场，在那里，富有的租房者从非常理想的地区人为压低的租金中获益，从而限制了真正有需要的人进入。
但该协会的一些说法在法庭上受到了质疑，一项裁决要求该组织与选民分享潜在的错误信息。
8月，萨克拉门托的一家高级法院裁定，该组织必须修改其反对选民指南中关于33号提案的几项误导性声明。法院发现，该协会声称第33号提案“将有效推翻100多项州住房法”，并“消除”全州范围的租金管制，这是误导性的。
美国公寓业主协会（American Apartment Owners Association）的阿尔瓦拉多（Alvarado）说，如果33号提案失败，选民可能已经发出信号，表明各州，乃至整个国家，还没有准备好实施严格的租金管制政策。
“加州是一个主要的试验场。整个国家都在关注加州在做什么，住房问题是联邦政府关注的问题之一。”“如果（租金管制）在加州没有通过，其他州可能会犹豫是否采取类似的措施，这可能会为全国的租金管制工作设定一个界限。”
Stateline是国家新闻编辑室的一部分，这是一个专注于国家政策的全国性非营利新闻机构。
©2024 States Newsroom。访问stateline.org。由论坛内容代理有限责任公司分发。
出版:
