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联邦政府本月公布的放宽抵押贷款规定将通过降低首付和提供更长的分期付款期限，为首次购房者提供帮助。

这对购房者来说是个好消息。对银行来说，这可能是一个更好的消息，它们将受益于对需要更长时间才能偿还的大额贷款的需求激增。

这些变化将于12月15日生效，将保险抵押贷款的价格上限从之前的100万美元提高到150万美元。此外，所有首次购房者都将有资格获得30年的抵押贷款摊销，而不是25年。

对于价值超过100万美元的房屋，忘掉20%的强制性首付吧。

在本周公布的细节中，购房者可以在首笔50万美元的购房价格上支付5%的首付。至于余下不超过150万元的部分，最低首付款为10%。

此前，购房者在多伦多以120万美元的价格购买一套均价房屋，需要支付24万美元的首付款。多伦多道明银行(Toronto-Dominion Bank)的经济学家桑迪(Rishi Sondhi)表示，这些变化将把最低限额降至9.5万美元。

“联邦政府的措施应该有助于在2025年上半年实现加拿大房屋销售和全国平均房价的强劲增长，”Sondhi在本周的一份报告中说。

这是因为，一旦改革生效，城市地区年轻购房者通常买不起的高价房可能会变得更容易买到。利率的下降降低了借贷成本，这可能会起到重要的推动作用。

这里有很多变动因素，从人口增长到就业率再到住房供应，因此目前还不清楚这些规则的变化是否会成功地帮助潜在的房主。但有一点是明确的:首付越少，贷款就越大。

BMO Capital Markets资深分析师Robert Kavcic在一份报告中称，"总而言之，抵押贷款规则调整将鼓励已经杠杆化的家庭在更长时间内借入更多资金。"

对于长期以来因借贷成本上升、房地产市场不稳定和贷款增长缓慢而感到不安的银行投资者来说，这是一个令人鼓舞的事态发展，可能会提振银行股。

尽管由于相对较低的风险性质，住宅抵押贷款是加拿大各大银行提供的利润率最低的贷款之一，但这类贷款仍占其贷款账目的30%至40%。加拿大银行控制着该国约75%的抵押贷款市场。

问题是，随着2022年通胀飙升，借贷成本不断上升，导致房屋销售放缓，给这一创收引擎带来了压力

加拿大国家银行(National Bank of Canada)分析师加布里埃尔•德尚(Gabriel Dechaine)表示，加拿大六大银行在最近的季度业绩报告中称，住宅抵押贷款同比平均增幅仅为4%。

相比之下，在此期间，六大银行的信用卡和商业贷款的平均增长要快得多，两者都增长了13%。

宽松的抵押贷款规定刺激了购房，提高了抵押贷款需求，这对贷款机构来说肯定是件好事。

加拿大帝国商业银行(Canadian Imperial Bank of Commerce)首席财务长罗伯特•塞德兰(Robert Sedran)强调了购房者与银行之间的关系。“他们最大的负债变成了我们最大的资产，”他在本月的巴克莱全球金融服务会议(Barclays Global Financial Services Conference)上说。

现在的问题是:银行股已经反映了多少乐观情绪?

在2022年和2023年的大部分时间里，随着加拿大央行(Bank of Canada)和美国联邦储备委员会(fed)为对抗通胀而上调基准利率，利润低迷以及对信贷健康和经济的担忧不断升温，该行业承压。

在21个月的时间里，银行股平均下跌逾30%。

不过，自去年10月下旬以来，银行股已反弹39%。在同一时期内，银行股的表现比标准普尔/多伦多证券交易所综合指数(S&P/TSX Composite Index)高出13个百分点，因为通胀有所缓解，经济学家对美国经济可以避免衰退的信心也有所增强。

由于资产负债表上抵押贷款占比很大，加拿大帝国商业银行(CIBC)是受房地产市场影响最大的大型银行，其股价已从2023年的低点反弹74%。该股本周创下历史新高。

不过，加拿大银行股的涨势似乎主要与通胀回落有关，通胀已促使央行降息，并寄望于借贷成本降低将减轻负债消费者的负担。

渥太华对抵押贷款规则的新做法是另一回事:如果它鼓励更多的购房，投资者将有令人信服的新理由继续留在银行。