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这是去年加拿大税务法庭(Tax Court of Canada)的一起案件，除了法律界人士外，几乎没有人注意到它对租房者的影响。

蒙特利尔的一名租客被审计，并被要求按照法律规定，向他的非居民房东缴纳他没有预扣的月租税。结果，他被勒令支付6年的税款、复利和罚款。加拿大税务局(CRA)无法向他的海外房东收取税款，所以这位加拿大房客陷入了困境。

去年，这位房客将国家税收部长告上法庭，称他不知道房东是非居民。这名租户的意大利房东在蒙特利尔一栋大楼里拥有一套公寓，他们在税务法庭的上诉中败诉，理由是他们是加拿大居民，向非居民房东支付租金，因此被要求向CRA扣缴25%的租金。法官在判决中承认了“严重的后果”，但仍然认为“居民付款人”或租房者有责任。

在该案中为房客辩护的蒙特利尔税务律师埃里克·卢(Eric Luu)说，法律的问题在于，住宅租金被视为版税或类似的付款。他说，换句话说，住宅租户被要求遵守与“复杂企业”相同的标准。

不知道房东是非本地居民不能作为有效的借口。

“这令人担忧，”卢先生说。“但是很难去找非居民，所以他们把负担推给了租户。如果你退一步，把所得税法的起草方式放在一边，只看它的政策，在这种情况下，你必须问自己，谁有杠杆?很明显，租客没有这个筹码。

“财政部可以想出办法，确保非居民房东缴纳税款，而不会违约，给租户带来负担，”卢先生说。

众所周知，长期以来，非居民业主必须为他们出售或出租的房产缴纳预扣税。然而，房地产经纪人洛恩·戈德曼(Lorne Goldman)说，很少有租房者和房地产行业的人意识到，如果不缴纳这些税，租房者可能会陷入困境。戈德曼向非居民出售房产，他说，房地产经纪人——以及所有的租房者和所有的小夫妻房东——应该接受正式的教育，了解租房者面临的风险。

“我是做房地产生意的，但我甚至都不知道，”戈德曼说。“在我看来，99.99%的加拿大租户都不知道这一点，CRA有责任通知租房的公众，他们可能会被扣缴预扣税。”

在不列颠哥伦比亚省，每10套新公寓中就有1套是由非居民拥有的，那么这些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大?他问。

非居民房东奥利弗(Chris Oliver)在温哥华拥有三套出租公寓，目前住在香港。他说，他不知道预扣税的事，但他的物业经理已经帮他搞定了。持牌物业经理负责收税，如果租户通过物业经理付款，这就减轻了他们的负担。

奥利弗说，“让租客来处理这个会计规则，听起来不公平。”“你能想象他们面临的所有压力吗?他们不得不匆忙支付房租和不断上涨的生活成本，然后发现他们需要管理一整套复杂的支付规则?”

Ron Usher是公证员协会的资深律师和总法律顾问，也是西蒙弗雷泽大学的客座教授，他说去年得知魁北克的案件时，他很吃惊。他想知道有多少非居民房东没有缴纳税款。

“有多少种情况没有做到这一点?租户面临的风险是巨大的。我觉得这件事很奇怪，也很神奇，这似乎就是法律。”

他补充说，要弄清楚一个人是居民还是非居民，“困难得惊人”。

“我们说的是税务居民，而不是实际居民。他们可能住在圣地亚哥，但他们实际上是纳税居民，所以情况很复杂。”

Michael Drouillard律师是不列颠哥伦比亚省房东协会副主席和租赁法专家。杜洛亚尔说，他早在做物业经理的时候就知道租户可能要承担法律责任，但当他看到租户要承担法律责任时，仍然感到惊讶。

“我很惊讶地看到，他们实际上是在住宅租赁的背景下这么做的，”他说。

“我只是不认为CRA去找一个不知道的住宅租户是很好的。在任何时候，你都不会被告知你有这种挥之不去的债务，而且(被要求)如此高度的勤奋。

“你怎么能指望一个住宅租户这么做呢?”他问。“他们有足够的事情要弄清楚。他们不需要承担一些他们甚至都没有意识到的潜在巨额税务责任。”

如果一个人一年中在加拿大居住的时间少于183天，或者“通常”不在加拿大居住，政府将其视为非居民。一般来说，非居民在加拿大赚取的收入需要纳税，包括租金收入。在加拿大政府网站上，它说:“为了确保扣除的金额正确，重要的是要告诉加拿大纳税人(比如租房者)，从所得税的角度来看，你不是加拿大居民。”

房客玛丽安娜·马库尔金娜(Mariana Makulkina)在Facebook Marketplace上找到了自己的公寓，她说，她是在自己做了调查后才知道房东住在海外的。她有物业经理，但如果没有第三方的保护，她在签租约时就不知道要问房东。另外，哪个房东希望被问及他们是否在加拿大纳税?

“从来没有人让我注意到这件事，我几乎可以保证，没有人会知道这件事，”马库尔金娜说。

Bodewell Rental Property Management的物业经理唐纳德•麦肯齐(Donald Mackenzie)表示，他的公司定期为非居民房东提交汇款，这些房东约占其客户的10%至15%。然而，偶尔也会有非居民说他们不想缴税。

“然后我说，‘我不想和你一起工作。“就是这么简单。但大多数业主会说，‘确保我们是合规的。’”

不过，杜洛拉德想知道，为什么没有更明确地告诉租户，他们往往迫切希望找到一套负担得起的公寓，而且可能不知道房东住在加拿大境外。

杜洛亚尔说，为了保护自己，租户可以开始要求房东提供法定声明，证明他们的税务居民身份。但是房东可能出国了，他们的身份发生了变化，而房客却不知道。

不列颠哥伦比亚省的住宅租赁协议表格不要求房东提供其居住身份证明。但是当房主出售房产时，他们必须说明他们的税务居住地。这样做的目的是保护买方在未付税款的情况下免于承担责任。租户也应该得到同样的保护。

“在住房危机的背景下，让他们也调查房东的居住身份?杜洛亚尔先生说。“我并不是说这不是法律规定，房客必须小心。问题是，作为一项政策，CRA这样做对吗?”

CRA没有回应记者的置评请求。