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关键的外卖

对澳大利亚房价崩盘的预测引起了很多人的兴趣，但在过去20年里，这种预测屡见不有。

然而，房价飙升的原因不仅仅是宽松的货币政策，供应短缺是主要因素。如果没有更高的利率和(或)失业率，澳大利亚房价崩盘的可能性似乎不大。

可持续提高住房负担能力的关键是增加供应，使移民与住房供应更好地结合起来，减少或推迟公共基础设施支出，鼓励权力下放和税收改革。

如果不能提高负担能力，就有可能导致住房拥有率进一步下滑，不平等加剧。

除了“房价会怎样?”和“哪里是最好的买房地?”之外，围绕澳大利亚房地产市场的主要争论一直是关于住房负担能力差的问题，偶尔还会穿插着对房价将崩溃的恐慌。

后者的最新例子是上周的《60分钟》节目，美国人口统计学家和经济学家Harry S Dent称，澳大利亚的房价在未来几年可能会下跌50%。

但我们应该多认真地对待经济崩溃的预测呢?

更根本的是，我们如何解决可负担性问题?

澳大利亚房地产市场的基本情况

关于澳大利亚房地产市场的基本事实是众所周知的:

首先，在经历了多年的房价强劲上涨之后，相对于收入、租金及其长期趋势，以及全球标准而言，房价已经很贵了。

其次，由此可见，住房负担能力很差:

• 平均住宅价格与平均工资(下图中的红线)和家庭收入(绿线)的比率自2000年以来翻了一番。

• 在过去的30年里，储蓄存款所需的时间大约翻了一番，从5年增加到10年以上。

• 由于高房价收入比和从2022年开始的抵押贷款利率急剧上升，支付抵押贷款所需的收入比例达到了历史最高水平。

第三，价格的飙升使我们的家庭债务与收入之比上升到经合组织国家的高端，这使澳大利亚在高利率和高失业率的背景下面临金融不稳定。

可以说，这些事情使得有关某种崩盘的预测似乎是有道理的。

对澳大利亚房地产的暴跌呼吁并不是什么新鲜事

美国评论员哈里·S·登特(Harry S Dent)预测房地产价格将下跌50%，这并不是什么新鲜事。

过去20年里，经常有人呼吁澳大利亚房地产崩盘，比如房价下跌30%或更多。

• 2004年，The Eco《nomist》杂志将澳大利亚描述为“美国的丑姐妹”，部分原因是“借贷狂潮”和飞涨的房价。当时，经合组织估计澳大利亚的房价被高估了51.8%。
• 全球金融危机爆发后，房地产崩盘的呼声不断响起，一位评论员曾高调押注房价可能下跌至多40%，但最终输了因此，我不得不步行到科希丘什科山的山顶。
• 2010年，美国报纸《费城号角》(The Philadelphia Trumpet)警告称:“澳大利亚，请密切关注。洛杉矶化(Los Angelification)(指洛杉矶房价下跌40%)正在向你附近的城市逼近。”与此同时，一位美国基金经理将澳大利亚房地产市场称为“定时炸弹”。
• 2016年，一家对冲基金也发出了类似的呼吁:“澳大利亚房地产市场即将以惊人的规模爆发……其反馈效应将是巨大的……对生态。经济将陷入衰退。”
• 多年来，这些紧急呼叫周期性地使其失效《四角》和《60分钟》后者在2018年播出了一个名为“砖块和屠杀”的节目，一些人预测跌幅高达40%。
• 过去10年，哈里•S•登特(Harry S Dent)经常预测澳大利亚房地产价格会崩盘，但实际上并没有发生。

为什么不太可能发生崩盘?

当然，不能排除崩盘的可能性，但正如我在过去二十年中所了解到的那样，澳大利亚房地产市场比许多“永久看空房地产者”所认为的要复杂得多。

首先，房地产市场不仅仅是由宽松货币和低利率推动的投机泡沫。

确定低利率允许我们彼此付出更多的房屋,但让他们提升的关键因素相对于收入,新住宅的供给并没有跟上需求将强劲人口增长自2000年代中期以来,最近记录人口增长导致累计缺口约200000住宅至少但可能高达300000,如果减少家庭平均大小通过允许大流行的发生。

这在一定程度上解释了为什么尽管抵押贷款利率自2022年5月以来上涨了三倍，但房地产价格却没有崩盘。

其次，房地产市场高度多样化，珀斯、阿德莱德和布里斯班等此前表现不佳的城市表现强劲，而墨尔本、霍巴特和达尔文则表现疲软。

第三，面对2022年和2023年的加息，事实证明，有抵押贷款的澳大利亚家庭比包括我在内的许多人预期的要有弹性得多。

这在相对较低的抵押贷款拖欠(约占总贷款的1%)中表现得很明显。

这可能反映了通过大流行(包括抵押贷款提前支付和抵消账户)建立的储蓄缓冲、获得“父母银行”的支持、仍然强劲的就业市场允许人们加班以及削减可自由支配支出的能力(暗示什么构成抵押贷款压力的定义可能夸大了事情)。

当然，随着这些支持的消退，欠款也开始上升，因此不应想当然地认为这种韧性会持续下去。

最后，崩溃的条件还不具备。

这可能需要利率进一步大幅上升和/或失业率大幅上升。

由于全球通胀压力正在缓解，而且全球央行目前都在降息，澳大利亚央行不太可能大幅加息。

与其他国家相比，我们的通货膨胀率和利率上升滞后，可能会随之下降。

然而，更高的失业率——就业领先指标显示就业增长放缓——是最大的风险。

因此，房地产价格崩盘是一种风险，但这可能需要一场严重的经济衰退。

我们对平均房价的基本预测仍然是，在利率开始下降后出现回升之前，房价将温和增长。

怎样才能提高住房负担能力?

当然，房价崩盘会提高住房负担能力——但这也是一个“小心你的愿望”的例子，因为崩盘可能还会带来严重的经济衰退和急剧上升的失业率，这可能会导致许多人失去住房，同时收入也会受到打击。

然而，提高住房负担能力至关重要，因为其长期恶化正在推动过度债务水平和增加抵押贷款压力，并导致住房拥有率下降(第一张图表中的蓝线)。

当然，自20世纪60年代以来，其他因素也导致了住房拥有率的下降，包括人们开始工作和家庭的年龄越来越晚，人们越来越不认为拥有住房是保障和增加住房以外其他形式储蓄的必要条件。

但负担能力的恶化可能是一个重要因素，因此导致的房屋拥有率下降是我们应该关注的问题，因为它会加剧不平等，如果这种情况持续下去，可能会威胁到社会凝聚力。

那么，除了房价暴跌之外，还能做些什么来提高住房负担能力呢?

我的购物清单包括以下内容:

• 建设更多住房——放宽土地使用规定，加快土地出让速度，加快审批程序，鼓励建设出租经济适用房，让更多公众参与社会保障住房的提供。澳大利亚政府承诺建造120万套住房——从本财政年度开始，新南威尔士州和维多利亚州至少在五年内采取了激励措施和强有力的举措——这是一个受欢迎的、推动供应的重大举措。不过到目前为止，每年批准和开工的房屋数量约为16万至17万套，远低于暗示的24万套目标。
• 重新专注于建造更多单位-我们需要更多的单元(成本更低)，而不是混合房屋。o是时候了在2015-19年期间，每年持续建造超过20万套住房。当时，机组批准约占总批准的50%但他们现在是布特三分之一。
• 减缓基础设施支出-房屋建筑商现在经常抱怨关于建造公寓的困难。除了审批方面的问题外，这在很大程度上与成本井喷和劳动力短缺有关，超出了疫情和流感造成的破坏目前的驱动因素是对蓬勃发展的公共部门基础设施项目资源的竞争。

资料来源:Macrobond, AMP

• 使移民水平与房地产市场供应住房的能力相匹配-自2000年代中期以来，我们显然未能做到这一点，特别是在疫情重新开放之后，这一点在2010年代尤为明显持续的供应短缺。当然，我们需要小心，不要对学生签证和人数的限制反应过度，以免对我们的教育部门产生持久的负面影响，教育部门是我们仅次于铁矿石和能源的最大出口收入来源。
• 鼓励更大程度的地方分权澳大利亚部分——这应该与适当的基础设施，当然还有促进地区发展的措施一起得到帮助住房供应不足。
• 税制改革——包括用土地税取代印花税(使空巢老人更容易缩小规模)，减少资本利得税折扣(消除有利于投机的扭曲)。

民粹主义政客们经常提出一些行不通的政策，作为解决负担能力低下的办法，包括:

• 补助金& co首次购房者的房价下跌(因为这只会推高房价);
• 废除负扣税(这只会给税收体系注入另一种扭曲，并对供给产生负面影响)，尽管有理由限制过度使用负扣税优惠;
• 完全禁止外国购买(因为它们只占总需求的一小部分)，可能会使购买新设备变得更加困难建筑离地);和
• 大规模回归公共住房(作为主要公司)限制更多的单位是成本过高和延误，仅仅转向公共住房并不能解决这个问题)。

作者:客人Shane Oliver博士是投资策略和生态主管经济学和首席经济学家，AMP投资。

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