2024-09-29 10:48 来源：本站编辑
珀斯的自由教育家安德鲁·刘易斯·史密斯博士在三个州建立了五处房产的投资组合，这在很大程度上要归功于生活学校。
就像任何好故事一样，这是一个新发现的爱情，在这个例子中是一个自我管理的超级基金，改变了一切。
前西澳大利亚表演艺术学院(WAAPA)表演副院长刘易斯·史密斯博士(Dr Lewis Smith)最近在他认为被低估的墨尔本房地产市场购买了一套期房，他确信，一旦到2026年建成，墨尔本市场将会复苏。
“这听起来有悖常理，因为现在每个人都在竞相前往布里斯班和珀斯，而墨尔本正处于低迷状态，但现在可能是考察墨尔本的好时机，因为当其他地方现在都在走下坡路时，珀斯可能会在两年后达到顶峰，”他告诉API杂志。
“当然，你得有一些钱，先付10%的定金，等到2026年实现梦想时，再付另外10%的定金，然后通过你的自我管理超级基金(SMSF)获得一笔贷款，这太棒了。”
| 状态 | 郊区 | 类型 | 购买价格 | 物业类型的郊区中值 | 过去12个月的中位数郊区n增长 | 租金收益 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 佤邦 | Yokine | 3-bed房子 | - | 800000美元 | 14.3% | 自己的 | |
| 佤邦 | Cottesloe | 2-bed单位 | 535000美元 | 100万美元 | 20.3% | 5.1% | 自己的 |
| 佤邦 | Spearwood | 3-bed房子 | 475000美元 | 690000美元 | 22.0% | 5.3% | 只是销售 |
| 佤邦 | Subiaco | 公寓 | 650000美元 | 595000美元 | 12.6% | 6.0% | 采购 |
| 昆士兰 | 晨边高地 | 3-bed单位 | 530000美元 | 840000美元 | 18.3% | 4.8% | 自己的 |
| 维克 | - | Off-the-plan | 采购 | ||||
| 昆士兰 | - | Off-the-plan | 采购 |
通过他的SMSF购买房产已经改变了游戏规则，他希望自己能早点使用。
刘易斯·史密斯博士说:“我通过我的SMSF购买了墨尔本和昆士兰的房产，银行以不同的方式对它们进行评估，因为他们看的是你对养老金的贡献，而不是你的工资，所以你不一定需要很高的工资，你只需要为你的养老金基金做出贡献。”
“这样做的好处是，如果你通过信托购买它，到出售的时候，几乎没有资本利得税，而我目前拥有的其他四处房产，如果我卖掉它们来套现或缩小规模或其他什么，我就会被征收资本利得税。”
他说:“我希望我20年前就能做到这一点，这真是太棒了。”
他主张利用一家房地产公司来管理期房，这些期房可能要18个月或几年才能变现，但价格是固定的。
“所以，你不必去竞争或去拍卖，这对很多人来说真的很可怕，”他说。
在西澳大利亚，Lewis Smith博士目前在Yokine和Spearwood拥有两套三居室的房子，在Cottesloe拥有一套两居室的联排别墅，他还打算在Subiaco购买第四套新公寓。
刘易斯·史密斯博士理解为什么投资者对购买期房持谨慎态度，因为他们相信价格会有溢价，但他表示，房屋的质量“非常好”，购买新房的好处很多。
他说:“我在反复试验中学会了，现在我正在考虑买新的，因为如果你还在挣工资，还在纳税，那就有更好的优势。比如，买一套新房产，你马上就能得到折旧，但它也与你的税款相抵触，所以你想利用税收。”
目前，他在昆士兰州的第二处待售房产正在登记中，他已经在晨兴镇(Morningside)拥有一套三居室公寓。
“在2032年奥运会之前，布里斯班至少还会有十年的增长。
他之前投资过的一个城市是悉尼，但他不再热衷于此。
刘易斯·史密斯博士说:“任何一处起步成本超过100万美元的房产，那么租金收益率可能是2%、3%或4%，而珀斯、布里斯班和其他地方目前的租金收益率可能是5%至6%，所以从现金流的角度来看，这样做要积极得多。”
悉尼也让他想起了他第一次涉足房地产投资的经历，由于全球金融危机(GFC)，他的第一次投资一直很成功，但后来却失败了。
他解释说:“我很早就筹到了一点钱，在珀斯投资了一套小公寓，然后卖掉它，又买了一套小公寓，再卖掉它，在新南威尔士州悉尼的兰德威克买了一套更大的房子。”
“我卖掉了那套房子，在罗泽尔买了一套更大的房子，又卖掉了那套房子，在马鲁布拉买了一套房子，但后来我行动太快了，在珀斯又买了一套房子，我无法把它们放在一起。
“可能也是，当时我被全球金融危机吓坏了，我听媒体说，‘天要塌下来了’，你知道吗，房地产挺过了一切。
“我吓坏了，卖掉了，这是一个非常后悔的事情，因为实际上我可以借更多的钱来坚持下去。”
舔着伤口，刘易斯·史密斯博士搬回珀斯重新开始，发现自己有一份不错的收入，这让他和妻子米歇尔在接下来的十年里建立了一个多房产的投资组合。
“那段时间我们做出了牺牲，没有国际假期，没有新车，所有这些都是因为我们愿意这样做。
“在你的人生中有一段时间，我认为你可以全身心地投入其中，然后你会得到回报。
“那段时间我从来没见过自己的工资，因为我的钱都花在了维修、租房子上，房租也很低，诸如此类的事情。然后我得到了一些专业建议，说永远不要卖掉房子。”
他说:“现在有4到5处房产，当你看到它们在过去几年里都是如何增值的，这是复合增长，所以你有4到5处房产可以获得10- 20%的增长，这是我不可能赚到的钱。”
刘易斯·史密斯博士建议第一次投资的人，尤其是年轻的投资者，振作起来，开始吧。
他说:“沃伦·巴菲特有句名言，如果你坐在树荫下，那是因为你很久以前种下了一颗橡子。”
“留在市场上更好，而且，我看到很多年轻人离开了，我们只是对这个地方不满意，他们认为时机不对。”
“互联网上充斥着一夜暴富的人，所以很难确定什么是最好的办法。”
他建议进行租金投资，买任何租金收益高的东西。
他说:“只要有人帮你偿还抵押贷款，你就可以继续生活下去，积累一些资产，然后继续生活下去，即使这意味着你可能不得不在父母那里多住一段时间，或者把自己租给别人。”
在刘易斯·史密斯博士的生活中，有一个年轻人激励他保住他们的财产，那就是他的儿子，一个大学生。
“这真的是为了让他为未来做好准备。
我们希望能够享受我们的退休生活，虽然我已经60多岁了，但米歇尔更年轻，所以我仍然选择工作，但我不是那种只坐在高尔夫球场上的人，我宁愿做点什么，”他说。
他强烈建议不要在一两个地方停留。
“很多人都被拥有多处房产吓坏了，但这真的是我能想到的唯一健康退休的方式，我不想坐在那里等着领取养老金。
“我认为也会发生这样的情况，很多人买了一两套房子，然后他们看到他们要花钱买汽油、电费等，这让人头疼，但重要的是要保住房子，在那些收入丰厚的年份，愿意做出牺牲，我们就是这样做的。”
“如果可以的话，你需要等待房产的循环转向。
他说:“在不同州买房的好处是，当一个市场回落时，另一个州就会走强。”
