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澳大利亚房地产协会(REIA)的最新数据显示，住房负担能力已降至该行业机构28年前开始记录以来的最低点。

一项新的调查称，超过二分之一的澳大利亚选民希望看到房价下跌，以提高住房负担能力。

虽然他们从不同的角度看待这个问题，但委托调查的社会住房和租赁权利组织和房地产研究所都认为，澳大利亚的主要问题是与我们的人口规模相比，住房存量不足，这表明没有快速解决危机的办法。

我国区域数据

澳大利亚房地产协会(Real Estate Institute of Australia)自1996年以来一直在衡量住房负担能力，但该机构从未见过如此糟糕的情况。

 

该组织最新的2024年第6季度住房负担能力报告显示，目前平均抵押贷款偿还额相当于家庭收入中位数的48.1%，比上一季度高出1.3%。

 

换句话说，在澳大利亚有抵押贷款的中等家庭中，有近一半的钱以偿还银行的形式直接回到了家里。

 

AMP最近编制的一份图表显示，澳大利亚房价与家庭收入中位数28%的“舒适”还款率之间的差距越来越大——比REIA所说的平均抵押贷款还款率低20%。

全国各地的住房负担能力情况参差不齐，维多利亚州、北领地和首都领地略有改善，但其他所有州都在恶化。

租金负担能力在本季度也有所恶化，满足全国租金中位数所需的收入比例上升了0.2%，达到24.6%。

这又是一个喜忧参半的情况，新南威尔士州、塔斯马尼亚州和澳大利亚首都领地的租金负担能力有所提高，但其他所有州和地区的租金负担能力都在下降。

由于澳大利亚储备银行将官方现金利率维持在4.35%，REIA估计整个季度的平均标准可变利率保持稳定在8.8%，季度平均三年期固定利率也稳定在6.8%。

该协会主席Leanne Pilkington表示:“在6月季度，平均贷款规模增加到629,249美元，比6月季度增长3.6%，比过去12个月增长7.9%。”

皮尔金顿女士说，尽管负担能力恶化，零售利率高，平均贷款规模增加，但自住住房贷款总数在截至6月底的三个月里增加到83,599，比本季度增长18.8%，比过去12个月增长6.9%。

皮尔金顿承认，像联邦政府的住房担保计划(Housing Guarantee Scheme)这样的计划“帮助许多澳大利亚人拥有了自己的住房，但高利率和通货膨胀继续构成重大挑战。”

联邦政府的计划包括一系列举措，其中包括“首次置业担保”(First Home Guarantee)，该计划让3.5万名首次购房者能够购买自住房产，而无需支付20%的首付，以避免银行贷款机构的抵押贷款保险要求。

每个人的家庭调查

社会住房和租房者权利组织“人人之家”表示，委托进行的一项新的民意调查显示，大多数选民希望房价下降，以便改善住房负担能力。

调查公司RedBridge对2000名澳大利亚选民进行了调查，Everybody’s Home表示，调查结果显示，54%的人希望房价在未来五年内下跌，只有21%的人希望房价上涨。

“澳大利亚失控的房价对许多选民来说是如此的遥不可及，大多数人都希望看到房价下跌，”Everybody’s home的发言人Maiy Azize说。

“房主希望房价继续上涨，这是一个老生常谈的说法。”

这句话直接引用了前自由党总理约翰·霍华德(John Howard)臭名昭著的言论，他在2003年说过一句名言:“七年半来，我没有发现有人对我挥舞拳头，说‘霍华德，你让我的房子增值了，我很生你的气。’”

然而，如果你深入研究雷德布里奇“人人之家”的民意调查，就会发现有房和无房的人之间的差距更明显。

只有44%的有抵押贷款的人(大概大多数是自住业主)认为房价应该下跌，而28%的人希望房价继续上涨。

然而，72%的租房者希望房价下跌，大概是因为他们认为租金也会随之下跌。

调查还发现，67%的人表示住房成本给他们带来了压力，84%的人担心澳大利亚年轻人的住房负担能力，69%的人希望政府花更多的钱建造更多的社会住房，67%的人希望政府参与建设、出租和销售经济适用房给护士和急救人员等关键工人。

“人人之家”还声称，调查发现，46%的人希望联邦政府将投资者的负扣税减免限制在一处房产上。

Maiy Azize说:“在接下来的十年里，由于投资者的税收减免，我们将损失数百亿美元，这些钱可以用来建造我们迫切需要的社会住房。”

供应是关键问题

REIA的Leanne Pilkington也认为，在住房问题上，“许多澳大利亚人仍在苦苦挣扎”。

“住房存量不足仍然是澳大利亚的关键问题，”她说。

“人人之家”对此表示赞同，但它不相信“继续外包给私人市场”会结束住房危机。

该组织表示，澳大利亚目前有64万套社会住房短缺，并正在游说联邦政府承诺在未来20年内建造94万套新的社会住房。

“我们需要联邦政府重新回到建造房屋的事业中来，争取至少十分之一的房屋是社会住房。”

问题在于，在过去的五六十年间，联邦政府和州政府一直表明，建造新的公共和社会住房，出租给低收入租户，对他们来说是越来越不重要的事情。

没有比Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee最近的研究更清楚地说明了这一点。

“从1996年到2021年，投资者(私人房东)提供了额外的110万套出租房产，”科尼斯比说。

“相比之下，社区团体提供的房屋增加了4.1万套，政府提供的租赁房屋减少了5.3万套。”

因此，尽管州政府和联邦政府都宣称要“大建”和“大规模”住房投资，但实际上，今天的公共和社会住房数量比REIA最初开始衡量住房负担能力时要少。

一个简单的事实是，当前的房地产危机只能由饱受诟病的“爸爸妈妈”投资者来解决。

取消对投资者将资金投入住宅房地产的任何激励，只会让住房负担能力变得更糟。