2024-09-17 17:59 来源：明日科学网
您对联合地产房地产投资信托AP-UN-T有何看法?这些基金的收益率约为10%，我想知道这是可持续的，还是一个陷阱。
当收益率攀升至两位数时，通常表明该企业面临重大挑战。
在联合地产的案例中，投资者保持谨慎是正确的。
作为一家主要面向科技、金融、创意和其他企业的低层城市办公物业的所有者，Allied受到了在家办公趋势的直接打击。该房地产投资信托基金第二季度的入住率为85.8%，低于2020年第一季度的94.5%，当时新冠疫情颠覆了办公楼房地产投资信托基金行业。
在入住率下降的同时，由于各国央行大幅提高利率以抑制通胀，Allied的借贷成本也在上升。
入住率下降和利率飙升的双重影响，对联合酒店的单价造成了沉重打击。2020年2月，也就是宣布疫情爆发前三周，Allied的股价创下了60.14美元的历史新高。上周五下午，这些债券的交易价格约为18.50美元，下跌了69%，收益率攀升至9.7%。
即使在单价大幅下跌之后，分析师仍建议谨慎行事。
加拿大皇家银行道明证券(RBC Dominion Securities)的分析师帕米·比尔(pami Bir)在8月份Allied公布第二季度业绩后的一份报告中表示:“鉴于办公楼基本面前景受到挑战，增长前景受限，去杠杆化方面还有一些需要削减的地方，以及派息率上升，我们认为，在持续复苏的迹象开始显现之前，办公楼将保持区间波动。”
比尔将Allied的评级从“跑赢大盘”下调至“行业表现”，他估计该房地产投资信托基金在2024年和2025年的派息率为94%，计算方法是Allied每单位1.80美元的年化股息，除以两年每单位1.91美元的估计调整后运营资金(AFFO)。到2026年，他预计派息率将降至88%左右，因为Allied的AFFO(房地产现金流衡量指标)将升至每单位2.03美元。
Allied的资产负债表是另一个令人担忧的问题。比尔说，第二季度，该公司债务与息税折旧及摊销前利润(EBITDA)的比率升至10.9，“超出了我们的舒适区”。Allied的目标是通过非核心房地产销售、有机增长、开发完成和其他举措的结合，到2026年底将债务减少到EBITDA的8.4倍。
尽管如此，Allied还是无法避免穆迪评级(Moody 's Ratings)下调其信用评级。今年6月，穆迪将该房地产投资信托基金的高级无担保债务评级下调至Ba1，比投资级低一级，并维持其负面前景。穆迪高级信贷官Ranjini Venkatesan在将Allied的债务评级降至垃圾级时表示，尽管Allied的房地产"过去几年的表现在很大程度上优于大盘，但艰难的租赁环境削弱了其投资组合的入住率。"
当信用评级机构开始施加压力时，这通常是一个迹象，表明一家公司的分销可能处于危险之中。
就其本身而言，联合利华坚称其分销是安全的。
“我们对我们的分销非常有信心。它是可持续的。所以我们讨论的并不是要改变它。Allied总裁兼首席执行官塞西莉亚•威廉姆斯(Cecilia Williams)在第二季度电话会议上表示:“这将得到我们不断增长和改善的运营指标的支持，这是我们打算保持的。”
然而，鉴于联合利华面临的挑战，一些分析师质疑维持如此高的收益率是否明智。
Canaccord Genuity Corp.的分析师马克·罗斯柴尔德(Mark Rothschild)在给客户的一份报告中说:“虽然我们确实感谢管理层对股息分配的承诺，但我们认为，在当前环境下，如此高的股息对REIT来说并不是最好的。”
罗斯柴尔德补充说:“在我们看来，减少分配将为房地产投资信托基金带来各种好处，所有这些都将增加单位持有者的价值。”在第二季度业绩公布后，罗斯柴尔德将Allied的评级从“买入”下调至“持有”。
例如，削减一半的分配将每年节省1.26亿美元，联合利华可以用这笔钱减少债务，从陷入困境的卖家手中收购优质资产，或者回购以低于联合利华房地产估计净资产价值的价格交易的单位。
这说明，Allied旗下公司的表现落后于最近REIT行业的反弹。由于利率下降，REIT行业正在反弹。今年迄今，Allied的总回报率(包括分配)为负4%。相比之下，BMO等权重房地产投资信托基金指数ETF (BMO Equal Weight REIT Index ETF)的总回报率为15%。不过，Allied的股票近来有所走强，截至上周五的过去五个交易日都在上涨。
如果你相信Allied的分销是可靠的，对城市办公空间的需求最终会反弹，那么现在购买这些单位可能会带来长期回报。但考虑到Allied较高的派息率、紧张的资产负债表，以及写字楼行业面临的结构性挑战，或许还有更安全的投资场所。
编者注:(2024年9月16日):本文已更新，以更正Allied总裁兼首席执行官塞西莉亚·威廉姆斯(Cecilia Williams)的标题。
jheinzl@globeandmail.com。
