2024-07-27 14:30 来源：明日科学网
在疫情爆发的第一年，在超低利率的推动下，温哥华首次购房者的数量在两年内增加了51%。
根据西蒙弗雷泽大学城市项目主任Andy Yan教授分析的加拿大住房统计项目数据，2018年有1530名首次购房者，到2020年底，这一数字为2315人。
对决策者来说，更难的部分是通过政府激励措施吸引首次购房者进入利率更高的市场。在面对高房价的障碍时，政策往往是无效的，尤其是在温哥华。
Yan教授说:“你可以从这些数据中看到，大流行时代最有可能的影响是什么，超低利率，以及在温哥华市成为首次购房者的能力如何需要承担和维持债务的能力。”
“房产所有权阶梯的第一级始于债务之坑。”
bc省商业委员会(Business Council of bc)政策副总裁、加拿大银行(Bank of Canada)前高级经济学家大卫•威廉姆斯(David Williams)说，买家和政策制定者面临的问题是，他们在过去几年里面临着两次前所未有的繁荣，而这两次繁荣都是由联邦政府推动的。一是人口激增，二是随之而来的需求冲击。然后是家庭债务的冲击——住房抵押贷款的金额从2020年的1.6万亿美元攀升到三年后的2.1万亿美元。
威廉姆斯说:“我希望看到联邦政府审视一下他们控制信贷和人口增长的杠杆。”
政府高层已经做出了几项政策调整，试图吸引新移民进入房地产市场。3月底，加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)悄悄取消了首次购房者激励计划(First Time Home Buyer Incentive)，这个不受欢迎的计划未能缓解高房价。抵押贷款经纪人亚历克斯·麦克法丹(Alex McFadyen)说，该计划不仅没有帮助，而且令人困惑。去年，他很少见到首次购房者。
“从大多数人的角度来看，这是一次彻底的失败，”他说。“人们认为这是一个首付援助计划，这本来是一个更好的计划。那会很有帮助的。它是抵押贷款金额的减少，这实际上是无用的。这是一种股权贷款……它不能帮助人们获得更多资格，也不能帮助他们获得首付，而这正是人们面临的问题。”
今年4月，联邦政府将RRSP购房者计划(RRSP Home Buyers Plan)的提款上限从3.5万美元提高到了6万美元。首次购房者现在可以从他们的rrsp中提取这笔钱作为首付款。此外，这些买家现在将有五年的时间开始还款，而不是两年。
首次购房者现在也有资格对新建房屋的担保抵押贷款进行30年分期偿还。此前的规定，只有在首付款低于购房价格20%的情况下，才允许分期偿还25年。虽然麦克法迪恩认为房产转让税减免应该会产生实际影响，但他对延长摊销期并不那么热衷。
他说:“这只是针对新开发的物业，我甚至不明白这背后的原因，除了激励不存在的开发项目，或者人们不想购买之外。”“我只是认为它不会对普通人产生任何显著影响。这并不一定会激励他们(购买)或帮助他们——至少在这个市场上不会。”
行业专家表示，政策制定者鼓励首次购房者，因为他们在经济中发挥着关键作用。所有权是积累财富和以权益为抵押借款的一种方式。但政策也可能将房屋变成投资资产，这不利于首次购房者。
抵押贷款经纪人平斯基说，政府只需要做正确的事情来帮助年轻一代。
“这是有史以来第一代我们的生活将不如父辈富裕的人，”千禧一代平斯基说。“你可以说这是一个光学问题。”
他还说，他很少看到一个人购买他们的第一套房产了。他的客户几乎都是高收入夫妇。
“过去通常只有一个人能够购买，”他说。“现在，绝大多数都是两个收入不错的人，他们的购房价格都在100万美元到150万美元之间。”
温哥华房地产经纪人哈桑·朱玛(Hasan Juma)说，他看到首次购房者比过去几年花更多的钱买房，但这与政策无关。
朱玛说:“从我的经历来看，首次购房者的购房价格已经上涨，因为家庭提供了更多的经济支持，无论是增加首付款，还是父母共同签署帮助他们有资格获得更大的抵押贷款。”
他说，其他人只是离开城市核心，到别处买房。
例如，根据严教授对房产转让税数据的分析，温哥华只有508笔交易涉及2020年符合免税计划的首次购房者。
首次购房者是指从未在世界任何地方拥有过主要住宅的卑诗省居民。在最近的增加之前，该省只允许对价值不超过50万美元的房产免税。考虑到在温哥华能找到的以这个价格出售的房产少之又少，市场几乎没有被接受，符合条件的房产仅占当年总销售交易的4.7%。
不出所料，卑诗省的项目自推出以来，在较便宜的市场取得了更大的成功。
根据Yan教授的分析，更多的首次购房者利用了萨里、乔治王子、阿伯茨福德和坎卢普斯的减税优惠。
截至4月1日，该省将资格门槛提高到83.5万美元的公平市场价值，这将使温哥华更多的首次购房者有资格获得资格。
“首次购房者最常见和最重要的让步之一是他们购买的地点，”Juma先生说。“大多数人已经被高价赶出了温哥华。”
对于政府高层加大力度吸引首次购房者，尤其是在房价昂贵的城市核心地区，他并不感到意外。
“我认为他们明白，直到今年，我们对首次购房者的激励措施基本上是不存在的，”朱玛说。“但其次，从政治角度来看，激励首次购房者是一种吸引大众、安抚几乎所有人的方式。对政府来说，这确实是一个双赢的局面，既可以为首次购房者提供激励，又可以确保公众的支持和未来的投票。”
