2024-07-04 08:14 来源：明日科学网
多伦多许多社区的挂牌房屋过多，促使越来越多的房地产经纪人采取了一种陌生的策略:他们不鼓励房主挂牌出售房屋。
7月初，一些未能达成交易的卖家最近在买家犹豫不决的情况下将房产撤出了市场。
Chestnut Park real estate Ltd.的房地产经纪人沃伦(James Warren)说，他建议房主在库存充足的地区暂缓上市，除非是由于工作调动、房产出售或其他紧迫原因而需要上市。
“除非万不得已，否则我会等到秋天，”沃伦说。“观众现在没在听。”
沃伦的大部分生意都在罗斯代尔(Rosedale)，那里的一处豪宅去年11月以2100万美元的价格易手。
沃伦说:“这位先生第一次展示时就全价买下了它。”
沃伦说，从那以后的问题是，这片高档住宅区的其他房主一直把要价定在2,000万美元左右，希望达到类似的效果，但都没有成功。
“人们都在为自己的房子定价。”
最近几周，随着罗斯代尔(Rosedale)的库存飙升，有一组房产处于这一水平未售。
“在罗斯代尔，你不可能拥有七八套价值2000万美元以上的房子。买家在哪里?”
这处价值2100万美元的房产有一些邻近房产无法比拟的元素:随着2023年接近尾声，出售和交割的速度很快，因为多伦多市(City of Toronto)对价值300万美元以上房屋的市政土地转让税率将于1月1日生效。
另一个吸引人的地方是，这栋房子建于大约10年前，这在一片受遗产保护规定保护的房屋中是不寻常的。
沃伦说，一些卖家喜欢在一开始就设定一个雄心勃勃的要价，但这可能很快就会适得其反。拥有竞争房源的中介指出，通过比较，他们的房产可以提供价值。
他表示:“如果价格不合理，你就只能坐等。”“你会被用来卖其他价格更高的房子。”
Engel & Volkers在多伦多市中心的经纪人安妮塔•斯普林盖特-雷诺(Anita springtate - renaud)认为，买家的信心正在慢慢建立起来。她指着自己所在的劳伦斯公园(Lawrence Park)社区的一套房子，那里的库存很紧张。
“它只开了一个多星期，就以900万美元的价格售出。”
但在低端市场，依赖抵押贷款的购房者正在等待利率进一步下降。
她说，一些卖家正在撤下他们的房源，计划在9月份重新上市。
斯普林盖特-雷诺最近删除了蓝鸟路(Blue Jays Way)一套共管公寓的挂牌信息，要价82.9万美元。
“如果你不需要卖，那就等着库存下降吧，”这是她给房主的建议。
斯普林盖特-雷诺说，尽管经纪人更频繁地建议房主抓紧时间，但与她谈过的摄影师和经纪人仍在忙着准备更多的房产。
“我的舞台很高兴能拿回她的一些东西。它一直在一处房产里，但没有卖出去。”
对于受挫的潜在卖家来说，好消息是，今年下半年的前景略有好转。
多伦多道明银行(Toronto- dominion Bank)的经济学家桑迪(Rishi Sondhi)预计，在经历了春季的低迷之后，多伦多、温哥华和加拿大其他城市的房屋销售将很快开始复苏。
不过，在他最新的全国房地产市场前景报告中，Sondhi警告说，刚刚出现的复苏可能只是一般，因为中印两国降息的时间可能比经济学家此前预计的要长。
他指出，加拿大央行(Bank of Canada) 6月份将基准利率从5%下调至4.75%，但对于许多观望的买家来说，房地产价格仍然难以承受。
“你真的需要更多有意义的利率减免，”桑迪在接受采访时说。
TD预计，加拿大央行在7月24日的会议上暂停降息后，下一次降息将在9月进行。
与此同时，美国联邦储备委员会(Federal Reserve)最近暗示，降息可能会推迟到2024年底。Sondhi说，这一延迟将影响到加拿大债券收益率，因此在今年剩余时间里，加拿大债券收益率的跌幅可能会更有限。
这反过来将使加拿大的固定期限抵押贷款利率不会像预期的那样迅速下降。
Sondhi说，加拿大最强劲的销售增长应该出现在安大略省和不列颠哥伦比亚省，因为这些省份的买家有大量被压抑的需求需要释放。
至于房价，Sondhi指出，随着更昂贵的房屋在销售蛋糕中占据了更大的份额，全国平均房价在春季成功走高。
这种趋势在大多伦多地区尤为明显，那里的共管公寓市场库存不断膨胀，给低端公寓的价格带来了下行压力。他说，与此同时，独立屋上市数量相对较少，为这些价格提供了支撑。
Sondhi预测，到2024年，安大略省的平均房价将小幅下跌0.2%，因为与疲软的需求相比，供应相对宽松。
Sondhi指出，在加拿大各地，新上市房屋的价格大致与长期平均价格持平，但在安大略省，这一数字比长期平均价格高出约5%。
今年5月，大多伦多地区的销售与新上市房屋之比约为40%，使市场处于平衡状态。
桑迪说，他从中介那里听说，有些房产的闲置时间更长。
随着越来越多的经纪人提醒卖家，如果没有必要，现在就不要在市场上推出房产，Sondhi说，推迟上市可能是有道理的。
“在这种环境下，你不一定想把房子挂牌出售。”
放眼2025年，随着更多观望的买家进入市场，高利率带来的缓解更加明显，Sondhi上调了对销售和价格的增长预测。
Sondhi预计，安大略省的平均房价明年将上涨4%。
Sondhi说，如果债券收益率下跌幅度更大，市场可能会出现意外上行，而他的预测面临的下行风险包括联邦政府可能在未来几个季度控制人口增长的政策。
他还在谨慎地关注大多伦多地区及其他地区的共管公寓市场，看看上市数量的增长是否比他预期的要大，这反过来可能会拉低平均价格。
沃伦指出，不同市场层次的买家可能会受到不同经济力量的影响，但一个细分市场的动态会影响到另一个细分市场。
上层买家通常持有资产组合，可以在没有抵押贷款的情况下买房，但他们通常是从现有房产升级而来。
沃伦说，僵局似乎是从500万美元关口开始的，因为低于500万美元的购房者往往需要融资，许多人都在等待抵押贷款利率的下降。
“如果有人以2000万美元的价格买房，然后以1000万美元的价格卖出一套现房，那么买房的人可能会考虑利率问题。买房的人肯定会对利率敏感，”他解释道。
他说，虽然今年春季Rosedale和其他高端地区的库存急剧增加，但随着股市攀升，许多持观望态度的买家并不急于将资金撤出股市。
沃伦认为，一些要价在500万美元以上的卖家需要将这一数额降低10%至15%。
在他看来，房地产最重要的三个因素是“位置，位置，位置”的老话已经过时了。
他说，在如今的市场上，价格是吸引买家的最重要因素，其次是装修。他说，地理位置已降至榜单的第三位。
他说，了解一套房子卖出去而另一套房子卖不出去的原因是定价的关键。
他指出，最近在罗斯代尔(Rosedale)出售的一处房产吸引了三个买家，售价在1,500万美元左右，而挂牌时的要价为1,100万美元。他说，这所房子最近刚装修过，因此引发了竞争。
沃伦说，竞标那处房产的一对夫妇随后支付了1850万美元的全价，买下了附近的一栋房子，因为他们不想再失去另一栋房子。
他说，在森林山(Forest Hill)和罗斯代尔(Rosedale)出售豪宅的很多人都是想买联排别墅或共管公寓的小户型。他补充说，他们了解到全价交易，并拒绝降低自己的要价。
“他们不需要卖东西。他们有经济能力住在家里。”
但沃伦说，如果房主一开始定的要价太高，对自己是一种伤害，因为房子很快就会显得陈旧，买家就有了更大的杠杆。
沃伦警告说:“如果你打算减少碳排放，那就屏住呼吸。”“现在，你已经把它压低了15%，你将不得不在此基础上再卖出5%至10%。”
他说，在多伦多较为高档的地区，很多房子的主人都是空巢老人，他们上一次翻修是在孩子还小的时候，家庭生活方式也发生了变化。
一些潜在买家愿意进行翻修，但他们必须考虑到项目的成本和工期，而且他们不得不担心自己现有的价格较低的房子可能卖不出去。
此外，更高的价格、更高的利率和更高的土地转让税，这些因素加在一起，导致房地产市场在500万美元以上挣扎。
沃伦说，租房可能需要两年半的时间，为了避免孩子转学，许多家庭选择租一套月租在8,000美元到20,000美元之间的房子。
沃伦说，除了成本上升之外，雷诺还会带来动荡。
“另一件要考虑的事情是，我的婚姻有多牢固，对这种行为的容忍度有多高?每天早上7点半，必须有人去那里看看他们是否出现，然后说，‘我没有订购那种瓷砖。’”
