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上周，在自由党政府推出30年期担保抵押贷款分期付款两个月后，加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)宣布，将把这类抵押贷款的溢价提高20个基点。

从8月1日开始，加拿大首次购房者购买100万加元以下的新建房屋，首付款低于20%，将能够选择30年的保险摊销期，而不是25年的最长期限，并额外增加0.2%的保费。

加拿大财政部长弗里兰(Chrystia Freeland)表示，新的抵押贷款政策旨在通过抑制每月抵押贷款成本，让加拿大年轻人更容易拥有住房。但严格的资格要求和CMHC最近的保费上调，让人怀疑新政策对住房负担能力的真正好处。

总部位于安大略省的抵押贷款经纪人萨曼莎•鲍尔(Samantha Power)表示，抵押贷款保险的较高保费只是冰山一角。抵押贷款保险是在抵押贷款违约的情况下为贷款人提供保护，当买家的首付款低于20%时，该保险是强制性的。

“这不是一个很大的差异，但仍然是一个增长。如果我们想帮助首次购房者，为什么还要向他们收取保险费呢?”

鲍尔说，更大的问题是30年期担保抵押贷款的严格资格标准，这将把许多试图进入转售市场的加拿大人排除在外，并将许多符合条件的买家限制在共管公寓市场。“这是严格针对首次购房者购买新房的——我不知道在我周围，在大多伦多地区，有任何低于100万美元的新房。”

Ratehub的首席运营官詹姆斯•莱尔德(James Laird)说，在安大略省和不列颠哥伦比亚省，除了共管公寓买家，其他所有人都将被排除在外。一个抵押贷款比较平台。“在大城市里，100万美元以下的新建独栋住宅已经没有了，”他说。

Ratehub的计算显示，符合资格标准的购房者将有资格在新的30年分期偿还期限内，获得6%至7%的抵押贷款，这不是一个小数目。

莱尔德说，对于一笔40万美元的贷款，30年期和25年期的抵押贷款分期偿还每月的差额约为200美元。“我认为这意义重大——这对一个家庭来说是一个完整的杂货店。”

但莱尔德说，只有一个问题:那些符合条件的人将仅限于新建房屋，这意味着他们的钱花不了那么多。

“新建房屋的每平方英尺价格明显高于转售房屋的每平方英尺价格，”莱尔德说。“所以即使你有资格获得更多的钱，你的钱实际上并没有那么多。”

鲍尔说，特别是对于共管公寓，买家还需要考虑到，除了新建筑的更高购买价格之外，还有额外的共管公寓费用。

尽管随着时间的推移，利息支付可能会增加，但抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒(Ron Butler)认为，30年期分期付款应该全面实施，因为对加拿大人来说，30年期分期付款更容易管理。他说，这些抵押贷款并不总是需要有更高的利息积累或更低的房屋净值。

巴特勒说:“把(抵押贷款)延长到30年，你会增加这么多利息，这是在假设没有人选择提前支付或减少摊销。”“你可以一次性支付高达20%的贷款，你可以增加抵押贷款;人们会做很多事情。”

巴特勒先生说，就目前的情况来看，少数能从新政策中受益的抵押贷款申请者是那些在大草原和沿海地区的人。在这些地区，新建的房屋实际上可能会达到100万美元以下的门槛，其中包括一些单户住宅(不过需要注意的是，在马里泰晤士这样的地方，新建房屋很少)。

此外，这些地区并不是面临最严重的负担能力危机的地区。

在皇家勒佩奇公布的2024年加拿大最实惠的房地产市场排名中，埃德蒙顿、红鹿、阿尔塔等城市。圣约翰在负担能力指数中名列前茅。

例如，在埃德蒙顿，2024年第一季度的房价中位数为442,200美元，与阿尔伯塔省的家庭收入中位数95,900美元一致。加拿大统计局(Statistics Canada)的数据显示，在多伦多和温哥华，同样的房价远高于100万加元，家庭收入中位数在8万加元左右。

值得一提的是，根据Urbanation 4月份的一份报告，多伦多今年新建公寓的数量大幅下降，比去年减少了52%。

总部位于蒙特利尔的加拿大数字抵押贷款机构Nesto的联合创始人达米安•夏博诺(Damien Charbonneau)表示，他可以将受益于新抵押贷款计划的客户数量缩小到1%左右。

虽然他认为这项政策是朝着正确的方向迈出的一步，但他说，如果100万美元的门槛与通货膨胀率等指标挂钩，将产生更大的影响。

经常与首次购房者打交道的多伦多房地产经纪人安雅·艾廷格(Anya Ettinger)说，许多人对新房望而却步，不仅是因为它们更贵，还因为铺天盖地的负面媒体。“你现在看到了大量关于新建筑骗局的报道，或者他们取消了项目——人们更厌倦了购买预售房。”

麦克马斯特大学专门从事住房政策研究的教授史蒂夫·波默罗伊(Steve Pomeroy)说，综合考虑各种因素，将有保险的抵押贷款的分期偿还期限延长至30年是一项积极的举措，应该被视为使住房更容易获得的系统性方法的一部分。他说，这应该包括在应对过度需求的同时刺激供应。

他指出了一些配套的举措，比如弗里兰部长在4月份宣布，首次购房者将可以从他们的注册退休储蓄计划中提取最多6万澳元，用于购买房屋的首付款，高于之前的3.5万澳元。

蒙特利尔银行(Bank of Montreal)的经济学家本杰明·雷茨(Benjamin Reitzes)表示，市场上存在一些不一致之处，这些不一致之处根本无法通过新的抵押贷款立法来解决。

“如果我们继续保持过去几年的人口增长，它将继续产生上行压力，”雷茨先生说。“30年摊销或类似的措施不会是灵丹妙药——造成这个问题的是大量需求。”

与此同时，鲍尔觉得这项政策错失了一个机会。“从大局来看，我们是在帮助谁?”购房者还是开发商?”