2024-07-01 18:15 来源：本站编辑
专家表示，沙特阿拉伯(尤其是利雅得)成千上万的业主正在升级和翻新他们的资产，以利用该国不断增长的房地产市场。
对物业进行升级和现代化改造，可以使租金收入增加25%至50%，而在首都利雅得以外的市场，租金收入相对持平。沙特44%的房地产交易发生在利雅得。
近年来，随着更新的现代建筑涌入沙特，30至40年前建造的公寓或购物中心单元的租金没有那么高了。此外，分析人士说，一些住宅物业正在被改造成办公空间，以利用利雅得接近饱和的商业市场。
莱坊表示，利雅得的别墅和公寓价格去年分别上涨了0.5%和4.5%，但第二大中心吉达的房价分别下跌了2.5%和2%。自2020年以来，沙特首都的公寓价格上涨了57%，同期别墅价格上涨了32%。
世邦魏理仕(CBRE)中东和北非研究主管泰穆尔•汗(Taimur Khan)表示，未来一年，利雅得可能出现“相对强劲的价格增长”。
世邦魏理仕表示，利雅得的写字楼租金也在以两位数的速度攀升。政府在利雅得设立地区总部的举措推高了价格，导致新建筑在上市前就被提前出租。
以国内需求为主导的沙特阿拉伯房地产市场正在发生重大变化。
沙特63%的人口年龄在30岁以下，开发商看到了对被社区包围的公寓和别墅需求不断上升的新趋势。
在政府主导的一项举措的刺激下，对商业空间的需求也大幅增加，国内和国际租户的兴趣都有所提高。
世邦魏理仕(CBRE)高级研究经理阿尔沙里夫(hattan Alsharif)说:“我们看到一些老建筑，比如商业空间，比如老商场，尤其是80年代和90年代的老建筑，正在被改造成现代空间。尽管投资者的兴趣主要集中在新建和未规划的项目上，但切斯特顿表示，沙特有“数以千计的现有、表现不佳的资产”，尤其是在利雅得，那里的人口激增，办公空间供不应求。
例如，一些物业可能位于很好的位置，但目前尚未使用，或者由于能源效率低下导致的高成本而表现不佳。
改造可以改善建筑物的能源使用，也可以改善设施管理，切斯特顿说，这是资产保持价值和运营效率的基本要素。
一些需求不高、维护不善、外观破旧的物业正在进行翻新，以吸引新租户，并获得更高的租金。
切斯特顿公司利雅得办事处建筑咨询和项目管理主管凯文·达菲尔德在接受《国家报》采访时表示:“这些物业包括酒店、购物中心、办公大楼和住宅单元。”“我们正在与一些客户合作，他们的投资组合中混合了这些成分。”
达菲尔德拒绝透露他们正在与多少人合作，但他表示，其中一些建筑“早在上世纪70年代就建成了”。
他说:“还有一些更现代的建筑，由于设计或运营不善，要么有遗留问题，要么没有发挥出最佳水平。”
世邦魏理仕(CBRE)高级研究经理哈坦•阿尔沙里夫(Hattan Alsharif)表示，过去两年，沙特阿拉伯翻新或升级房屋的趋势非常明显。
阿尔沙里夫告诉《国家报》:“我们看到一些老房子，比如商业空间，比如老商场，尤其是80年代和90年代的，正在被改造成现代空间，以利用市场，吸引客流量。”
“最好的例子之一是利雅得中心地区的Al Olaya，那里有王国塔和沙法利亚塔。有一些较小的商业建筑，它们是90年代和21世纪初的旧建筑，正在进行翻新和升级，以符合新的现代商业标准，以吸引新的企业。”
阿尔沙里夫表示，沙特所有主要城市都在进行房产升级。他补充说:“例如，我们(在吉达)有几家老商场，一点也不现代。”
“过去，大多数购物中心没有餐饮选择，现在他们开始增加餐饮选择，并开始为孩子们增加休闲区，把它们变成现代空间。所以这不仅适用于利雅得，也适用于所有主要城市。”
达菲尔德表示，这些资产表现不佳有几个原因，包括“没有得到妥善维护，或者在美观和操作方面出现问题”。
“此外，一些资产位于错误的位置。例如，在一个需要住宅单元的地方，可能会有一栋商业建筑。”
他表示，如果业主改善布局、升级固定装置和设备，并提高能源效率，对一处房产进行改造或现代化改造，其租金可能会高出50%。
他表示:“这是由地段和需求驱动的，但根据我们在当前市场案例中看到的情况，租金收益率可能会提高25%至50%。”
达菲尔德表示，成本取决于“特定地点的目标市场和价格”。
在对商业空间的需求(尤其是在利雅得)达到创纪录水平、租金不断攀升之际，沙特正在推动对房产进行改造。
世邦魏理仕在其第四季度报告中表示，去年利雅得优质写字楼租金飙升20.7%，而甲级写字楼租金上涨13%。
今年年初出台的政府规定，与政府签订合同的跨国公司必须在沙特阿拉伯设立地区总部。
约有350家国际企业承诺或表示承诺在利雅得设立地区总部。因此，在利雅得等城市，甲级写字楼市场的入住率为97%至98%。
没有任何有意义的数据显示，迪拜(传统上是大多数跨国公司的地区中心)出现了企业外流，其中大多数选择在利雅得建立第二个总部。
“如果有什么不同的话，我们看到企业在该地区开设了更多的分支机构，而且非常诚实……莱坊中东地区研究主管费萨尔•杜拉尼表示:“中东足够大，可以容纳一个以上的全球中心城市。”
阿尔沙里夫表示，大部分计划中的办公空间都已提前租赁，新库存将在EzdiPark、STC Square、Laysen Valley和Diriyah等地上市。
“我们有几个关键的里程碑式项目即将上线。然而，问题是项目的完成跟不上需求。”“这一切都来自大流行的尾声，这使得许多项目被搁置。”
虽然沙特阿拉伯的房地产市场仍然相对停滞不前，但预计未来几年需求将增加，将建造数十万套新房产，以满足从沙特其他地区和海外涌入主要城市地区的人口。
标普全球评级(S&P Global Ratings)表示，沙特阿拉伯的房地产开发商将受益于对房地产的强劲需求，尤其是在利雅得，利雅得将在很大程度上受到利率变化的影响，如果利率进一步增加，可能会抑制新的抵押贷款。
整个王国的建筑活动都在飞速增长。
在过去的12个月里，已经签订了近2500亿美元的合同，用于建设自2016年以来公布的价值近1.3万亿美元的基础设施。
莱坊(Knight Frank)在4月份的《沙特目的地》(Destination Saudi)报告中表示，沙特计划在未来6年建造66万套住房，几乎相当于迪拜的全部住房供应量。此外，还计划增加28.9万间酒店客房、600万平方米的办公室和530万平方米的零售空间。
宣布的项目包括建设像Neom这样的全新城市和红海沿岸的大型旅游目的地。
这一切都是为了实现沙特2030年愿景，这是该国未来经济增长不受油气收入支撑的蓝图。
预计到2030年，房地产业对GDP的贡献将从目前的6%升至10%。
杜拉尼表示，“一些项目已经陆续推出”，但“据我们所知”，尚未有项目正式向国际买家开放。
杜拉尼说，沙特63%的人口年龄在30岁以下，这引发了一种新趋势，即公寓生活和较小的别墅，这在沙特传统上是看不到的。
杜拉尼表示:“这类房屋的性质和风格已经发生了很大变化，既迎合了更多的国际观众，也迎合了更喜欢现代生活的沙特年轻一代，比如开放式概念。”
“他们很乐意住在公寓里。他们很高兴住在联排别墅他们很高兴住在没有边界墙的房子里。他们希望住在有设施和便利设施的住宅社区。”
他们还希望像迪拜的大多数建筑一样，有现场保安和健身房，并且愿意在空间上做出妥协，以减少通勤时间。
年轻化的人口使得沙特人在全国各地寻找更好的就业机会，首都被证明是最受欢迎的。
